Nickerie.Net, dinsdag 09 september 2008

Amerikaanse overheidsingrijpen Freddie en Fannie: het naspel

AMSTERDAM - Gisteren kwam het grote nieuws over de Amerikaanse overheid die de controle krijgt over Freddie Mac en Fannie Mae. Het nieuws sloeg in als een bom. Nu de kruitdampen zijn opgetrokken, wordt het tijd te kijken naar de winnaars en verliezers.

De grote verliezers waren gisteren de aandeelhouders van Freddie en Fannie. De aandelen van beide bedrijven gingen gisteren met ruim 80% onderuit en ze waren in de voorbij maanden natuurlijk al flink gezakt. Het is logisch dat de aandeelhouders het gelag betalen. De hypotheekverstrekkers zijn zo goed als failliet gegaan en worden nu onder curatele gezet. Aandeelhouders zijn de eigenaren en die behoren de verliezen te nemen.

Sommigen hebben de hele deal bekritiseerd. De belastingbetaler zou voor alles opdraaien. Het zou geen ethische zaak deze hypotheekreuzen overeind te houden (moral hazard). Er zou geen sprake zijn van een vrije markt. Hoe het ook zij, de aandeelhouders moeten gewoon bloeden. Ze worden niet gesubsidieerd. De argumenten van de criticasters kunnen hooguit op de obligatiebeleggers van Freddie en Fannie slaan.

Bill Gross van Pimco, de grootste obligatiebelegger ter wereld, was gisteren vanzelfsprekend verheugd over het nieuws. Hij heeft veel belegd in de obligaties, Mortgage Backed Securities van Fannie en Freddie, en de waarde daarvan blijft overeind. Ook veel pensioenfondsen in de hele wereld profiteren. Er is door deze instituten veel belegd in obligaties van Freddie en Fannie, ook in Nederland. De redding is goed voor ons pensioen.

Freddie en Fannie konden niet failliet. Dan zouden miljoenen Amerikanen in de problemen komen met hun hypotheek en huis. De puristen van de vrije markt hadden een groot financieel onheil over zich afgeroepen als de Amerikaanse huizenmarkt helemaal door het putje was gegaan. De VS zouden in een diepe crisis terecht komen, met alle financiële gevolgen voor de rest van de wereld. Je moet met alle macht proberen een neerwaartse spiraal te doorbreken, anders gaan we van kwaad tot erger.

Belangrijk is wat er nu daadwerkelijk met de huizenmarkt gaat gebeuren. Het is nog te vroeg om daar antwoord op te geven. Het gaat er ook om dat banken weer geld durven uit te lenen. Daar hebben ze buffers voor nodig. Veel banken hebben ook beleggingen in aandelen en obligaties van Freddie en Fannie. Te veel waardedaling van beide categorieën zou niet goed zijn voor vele banken, en indirect ook niet goed voor de kredietmarkten.

Veel analisten denken dat de acties van Henry Paulson helpen, al blijven anderen nadrukkelijk gezegd pessimistisch. Maar Bill Gross, die recent dacht dat de huizenprijzen in de VS nog zo’n 15% extra zouden dalen, houdt het na de redding van Frannie op nog zo’n 5 tot 10%, behalve voor een paar regio’s als Californië, waar de omstandigheden op de huizenmarkt nog erg ongewis blijven.

Een andere interessante analyse kwam van analisten van Credit Suisse. Zij hebben recent een historische reeks gemaakt van de ratio mediane huizenprijzen en mediaan gezinsinkomen, ofwel de mediane huizenprijzen gedeeld door het mediaan gezininkomen. Het hele langetermijnevenwicht ligt op 2,86. Met andere woorden, de waarde van een huis is ongeveer 2,86 zo hoog als het mediane inkomen.

Dit langetermijngemiddelde zegt mijns inziens niet alles. Veel hangt af van hoe hoog de rente staat. Bij een hoge rente zal de verhouding kleiner zijn, bij een lage rente mag er best wat verschil zitten tussen de waarde van het huis en inkomen. Hoe dan ook, de laatste jaren is er sprake geweest van een ongekende zeepbel in de Amerikaanse huizenprijzen. Een dalende rente was daar mede voor verantwoordelijk, maar ook het beleid dat iedereen maar een huis kon kopen.

Rommelhypotheken werden verpakt in pakketjes en doorverkocht aan beleggers. Maar dit trucje werkt niet meer, de zeepbel knapte en vooral de aandeelhouders betalen, zoals gezegd, het gelag. Ook volgens de analyse van Credit Suisse hebben we de grootste correctie gehad, al is hun scenario dat we nog tot april 2010 in de problemen blijven. Hun analyse vond overigens plaats vlak voor de redding van Frannie.

WWW.NICKERIE.NET

E-mail: info@nickerie.net

Designed by Galactica's Graphics